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¿Cuál es el proceso para comprar casa en Miami?

por VR/ Miami Diario el 05/08/2015 a las 11:30 horas
El afán por querer comprar una casa o inmueble en Estados Unidos y no conocer el proceso de compra-venta, puede generar frustración y desespero. Acabe con esto y aprenda ¿por donde empezar? y ¿cómo hacerlo?

El proceso de compra de una vivienda, casa, apartamento o villa residencial es muy parecido pero varia en dependencia si es una vivienda nueva, en pre-construccion o de segunda mano. Tambien el proceso de compra varia si la vivienda pertenece o no a una asociación de co-propietarios así sea casa o apartamento. A continuación conoce los pasos y el orden a seguir en el proceso de adquisición de propiedades en Miami FL:

1.- Elección de la propiedad y opciones de compra: Los extranjeros pueden comprar varios tipos de propiedades o inmuebles en Estados Unidos.  Existen muy pocas restricciones para la compra de un inmueble a comparación de otros países. Los apartamentos son propiedades mas populares debido a que son mas fáciles de mantener que una casa y tienen mayor seguridad. 

Todas estas opciones tiene sus ventajas y desventajas las cuales serían mejor evaluadas de acuerdo con sus necesidades y examinadas en conjunto con un agente de bienes raíces el cual le puede orientar y asesorar mejor. Las propiedades comerciales más populares entre los extranjeros son los edificios de apartamentos o multifamiliares, debido a las nuevas restricciones de crédito hipotecario muchos residentes no cuentan con los requisitos o los fondos necesarios para la compra de una vivienda.

2.- Disponibilidad de Fondos u obtención de una Hipoteca: Los extranjeros que compran una propiedad residencial en Florida tienen la opción de obtener financiamiento generalmente aportando un porcentaje de la compra entre el 30% y el 40% o más en dependencia del costo del inmueble o si la propiedad se encuentra en un edificio de apartamentos o si pertenece a un Hotel. Los planes de financiamiento son varios y las cotizaciones varían dependiendo de las solidez financiera del comprador y del tipo de propiedad que desea comprar.

También puede efectuar su compra en efectivo pero, asegúrese que sus fondos estén en un banco en los Estados Unidos o deberá hacer la transferencia de fondos con suficiente tiempo e incluso antes de comenzar a buscar la propiedad que le interesa.  

3.- Contrate un agente de Bienes Raíces: Asegúrese de ser representado por un agente de bienes raíces, licenciado en Florida con varios años de experiencia, experto en las zonas residencial que está buscando y que tenga experiencia en trabajar con extranjeros. Muchos agentes de bienes raíces se especializan en diferentes ramas  y muchas veces no están familiarizados con todos los aspectos importantes que pueden afectar a una propiedad en particular.

4.- Búsqueda de la propiedad: Su agente de bienes raíces de deberá poner a su disposición una lista de propiedades basado en sus necesidades de compra así sea residencial o comercial. Puede incluirle varias zonas y varios tipos de propiedades. En Miami a diferencia de varios países, los agentes inmobiliarios cuentan con un sistema de base de datos de propiedades en venta o en alquiler llamado el MLS (multiple listing service).

Los agentes de bienes raíces, así como las diferentes compañías inmobiliarias colaboran entre sí y se compensan mutuamente creando una base de datos con miles de propiedades. El beneficiado es el comprador evitándose ir de oficina en oficina en la búsqueda de la propiedad ideal.

5.- Oferta de Compra: Una vez elegida la propiedad que desea comprar su agente de bienes rices le ayudará a la preparación de la oferta de compra. Esta, es realizada en un contrato de compra-venta. 

Antes de realizar la oferta su agente de bienes raíces le informa acerca de todos los detalles de la compra, el monto de los  impuestos de la propiedad, los costos de mantenimiento o administración en caso que la propiedad esté localizada en un edificio de apartamentos o una urbanización cerrada, también una visita a la administración del edificio, es aconsejable para familiarizarse con el proceso de aplicación y los estatutos y reglas de la comunidad. 

Su agente también le informa acerca de las últimas ventas ocurridas en el vecindario, la condición en que estas propiedades fueron vendidas, la tendencia del mercado en la zona y las mejorías o desmejoras de la zona en cuanto a su presente y futuro. 

Este análisis se lo provee su agente de bienes raíces para poder presentar una oferta justa que, el vendedor esté mas dispuesto a aceptar.  La oferta de compra-venta se realiza con un depósito de buena fe generalmente el 5% al 10% del valor de compra de la propiedad, el cual es depositado en una cuenta especial con un abogado de bienes raíces, esta cuenta se le llama "escrow account o trust account". 

6.- Proceso de trasferencia de la propiedad: Una vez aceptada la oferta y culminada la negociación entre el comprador y el vendedor con la asistencia de su agente de bienes raíces, comienza oficialmente el proceso de transferencia de la propiedad. Este proceso es complejo y requiere de la asistencia de varios profesionales y varios pasos. El contrato de compra-venta es un documento legal, con varias fechas de expiración, las cuales tienen que ser cumplidas exactamente como fueron estipuladas en el contrato para evitar penalidades y la cancelación del mismo. 

7.- Día de Cierre o Traspaso de la propiedad: La culminación del proceso de compra de una propiedad en Miami es el día del cierre. Este día se dan cita el vendedor (es), el comprador (es), el agente de bienes raíces, abogados de cada parte y notario público en el salón de reuniones de la compañía de Bienes Raices y su abogado principal. El comprador debe haber realizado una trasferencia de los fondos restantes a la cuenta de la compañía al menos un día antes de la fecha de cierre o presentarse con un cheque de gerencia de un banco local de Miami; los cheques personales, cheques de viajero, efectivo etc no son aceptados. 

Cuando compra un inmueble  en Estados Unidos existen cargos asociados al traspaso los cuales se les llama gastos de cierre. Estos son adicionales a el precio de compra y la mayor parte de ellos tienen que ser liquidados el día del cierre. El comprador debe de traer un cheque por el precio de compra más los gastos de cierre.

El comprador debe de mostrar su pasaporte válido y original con VISA para entrar a Estados Unidos.  Si el comprador utilizó una hipoteca para la compra del inmueble, el abogado de la compañía le explicará todos los documentos que debe firmar, como por ejemplo: la escritura de garantía inmobiliaria o hipoteca, todas las planillas asociadas a la hipoteca, el documento HUD-1, el cual detalla todos los costos asociados con el traspaso de propiedad.  

- Distribución de los fondos: El abogado de la compañía es la autoridad encargada de distribuir los fondos a las partes correspondientes. No se hace intercambio entre el comprador y el vendedor todo se hace a través del abogado de Bienes Raíces y su compañía de titulo. Si el comprador obtuvo una hipoteca, el banco le da instrucciones precisas a la compañía de título, de entregar los fondos al vendedor una vez que todos sus requisitos estén recaudados. Generalmente los fondos son entregados el mismo día, a menos que existan contingencias de último minuto y se tenga que postergar la culminación del cierre.

La entrega de llaves: Una vez que todos los fondos fueron distribuidos, la entrega de llaves aguarda y es el momento más emocionante y culminante de este proceso de compra. Siempre se deben asegurar de obtener todas las llaves correspondientes tanto a la vivienda como las del garaje, la llaves electrónicas -en caso que se requieran-, las llaves del correo, las llaves de las bodegas, etc. 

También el vendedor debe entregarle al nuevo propietario todas las garantías de la vivienda, la alarma, las garantías de los electro domésticos y la lista de los proveedores de servicio.

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